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出国买房,这条路还走得通吗?

随着房价逐年攀升,出国买房成为一些有资产者考虑的问题。但外汇管制收紧,海外置业艰难,即便成功购买,也可能只是看上去很美。

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随着房价逐年攀升,出国买房成为一些有资产者考虑的问题。但外汇管制收紧,海外置业艰难,即便成功购买,也可能只是看上去很美。

“蚂蚁搬家”汇款行不通

张晨在北京四环有一套房产,丈夫在互联网公司做游戏开发,收入丰厚。夫妻俩的存款加起来有四五百万元,她一直想用这笔钱再买一套房子,可是北京房价逐年飙升,她发现这笔钱已经无法购买北京市区的房子了。

2016年,张晨的孩子赴美国西雅图华盛顿大学留学,同年底她辞了职,打算出国陪读。

张晨通过查询发现,有很多介绍海外房产的网站,三四百万元人民币就能买下一套西雅图的别墅,于是就产生了跨国买房的想法。

张晨咨询亲友后得知,跨国买房要用“蚂蚁搬家”的方法,将购房款汇出境外。我国每人每年有5万美元购汇限额,所谓购汇,就是在国内银行将人民币兑换成外币。由于每人额度有限,不少跨国购房者都发动亲戚朋友,每人兑换5万美元,再汇到境外,凑齐房款。

张晨在一家跨国购房中介看好房子,准备发动亲友帮忙的时候,今年1月,外汇管理局出台了《个人外汇管理办法实施细则》,规定要细化购汇用途的申报内容,购汇时,必须在申请书上如实填写用途。

张晨来到一家银行柜台,打算先兑换5万美元。她发现银行柜台上挂出的《个人购汇申请书》显示,在填写购汇额度后,需要勾选购汇用途。其中只有因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、非投资类保险、咨询服务这几个选项。

同时《个人购汇申请书》上警示,如果虚假申报购汇信息、提供不实证明材料、出借本人额度协助他人购汇、购汇用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目,外汇管理局会将其列入“关注名单”。被列入关注名单的人,当年及随后两年不再享有购汇额度,还可能被反洗钱调查,将面临换汇金额30%左右的罚款。

换言之,通过换汇到境外购房、购买股票、基金、债券和投资性保险,都是不被允许的。如果通过自己、亲友的账户以“留学”、“旅游”之名换取外汇汇出,最终用于买房买保险,外管局查证后将做出处罚。

看到如此严厉的处罚规定,张晨打消了跨国买房的念头。可是尽管措施严厉,依然有一部分人甘冒法律风险,虚报换汇用途去买房,由于目前对换汇用途的监管采取抽查形式,他们心怀侥幸,寄希望于抽查时不被发现。

也有人在多次往返国内外的过程中,“人肉”把钱背到海外。我国海关允许每次出境时携带2万元以内人民币或不超过5000美元的外币现钞,因此这种“人肉”背钱的方式并不违法。海外一些国家地区的房屋总价较低,首付也低。几次往返后,这笔钱可以支付房子的首付,其余房款用贷款形式偿还。

千辛万苦,可能收获甚微

不久前,跨国投资公司仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示,2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达330亿美元。其中74.9%出于投资目的,56.1%为子女教育,移民也占较高比例。

而胡润研究院发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为主要目标。这些高净值人群平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

记者从提供房产相关法律服务的北京市英淇律师事务所了解到,个人购汇不得用于海外置业,但仍有人用的是打法律擦边球的方法:一些跨国购房中介在海外有公司,买家将房款以人民币形式支付给中介,由中介负责办理海外购房;还有一些跨国购房中介注册为咨询公司或旅游公司,那么个人购汇时填写用途,即可填写为咨询或旅游。这些目前都是法律灰色地带,没有相关规定表明其违法。

记者得知,还有一部分人通过设立在海外的换汇公司来兑换美元购房。换汇公司虽然不违反美国、加拿大等国法律,但有违我国法律法规,有的换汇公司负责人已经受到法律处罚。2010年,加拿大特快汇款有限公司总经理何家财因犯非法经营罪被江苏省扬州一家法院判处有期徒刑5年6个月并处以罚金。何家财的两名国内代理人也被判处1到3年不等有期徒刑。法院认定三人的非法经营额高达18.51亿人民币。

尽管风险不小,依然有人为留学或移民,千辛万苦把资金带出境外。可是跨国购房的风险不只在资金出境环节,一些跨国购房中介为推荐海外房产,往往将前景描述得一片大好,买家交了钱之后才发现,之前想的过于乐观。

英淇律师事务所的一位委托人由于孩子在澳大利亚墨尔本留学,想在当地买房。中介一开始保证,在澳大利亚贷款是容易办下来的,只需支付一笔相当于人民币20万元的首付款。委托人当时在澳洲存了一些钱,于是用这笔钱付了首付。但澳洲贷款政策变动,贷款拖了一年都没批下来。

一年后,中介告知无法贷款。买家措手不及,依合同约定,由于买方责任造成交易无法成功,买方需向房主支付违约金。除违约金损失之外,首付款也无法全额要回。因为中介告诉他,这次买房交易涉及中方中介和外方中介,中介们先期付出了劳动,因此要在首付款中扣除相应中介费……

还有中介介绍说,在西班牙塞浦路斯购房可以获得移民资格,谁知买房后,中介又说政策变了,无法移民。但中介不会把这些写入合同,因此买家无法维权。

链家地产海外部一位郑姓总监告诉记者,欧美老牌发达国家的房产依然值得投资,但国外房价平稳,想让资产显著增值不太可能。

而且在美国,两三百万元人民币只能买到远郊的别墅,离市中心驱车两小时以上。在洛杉矶市中心,150~200万美元才能买到一栋联排别墅。

同时,美国房产的持有成本也很高,需要每年交一笔房产税,出售时增值部分要交所得税。如果继承,要交遗产税,虽然每个州各有不同,但税率一般都在40%以上。 所以,若不是手头资金非常宽裕,购买要慎重。

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