出租20年，真买房遭遇假出租

来源：中国妇女网作者：滨法

法律帮助 2013-04-12 11:20:00

案例：

2011年7月，杭州的孙茜通过中介购买了一套房子，支付了200多万元房款和费用，拿到了房产证。本以为这套房子可以归自己了，但在她打算搬进去的时候，却发现里面住着刘自强一家。

刘自强还拿出一份签订没多久的租赁合同，约定的租期是20年。孙茜一看签订的日期，是在她看房之后，过户之前。原来，前房主曾经借过刘自强60万元，并许诺如果到期还不了钱，就把这套房子免费出租给刘自强，最长租期20年。

孙茜很不高兴，质问中介为什么不告诉她这件事。中介很委屈地说，前房主当初委托卖房时，房子确实没有出租。孙茜又找到前房主王濛，希望对方能让刘自强一家搬走。王濛也很无奈地表示，孙茜看房没多久，刘自强就来讨债，他拿不出钱，只能把房子免费出租给刘自强。

“你收了卖房款后，还钱给刘自强，他不就可以搬走了吗？”孙茜提出了疑问。王濛却说自己欠的外债太多，卖房款已经用来还别人的钱了。在孙茜的软硬兼施下，王濛才答应帮孙茜和刘自强协调，让刘自强尽快搬出去。

随后，三个人多次会面，谈来谈去也没商量出一个结果，分歧却越来越大，只能在法庭上见。2012年5月，孙茜把刘自强和王濛都告到了杭州滨江区法院，要求刘自强从房子里搬出去，并要求王濛承担给自己造成的损失。

孙茜手持房产证，要求享有房屋所有者的权利，让刘自强尽快搬出去。刘自强手持租房合同，声称“买卖不破租赁”，让孙茜等他住满20年再说……双方针锋相对，互不相让。在法律上，确实有“买卖不破租赁”的说法，意思是说，如果一套房子出租在先，买卖在后，那么买卖不能影响出租，不管原来约定租多长时间，都要等到期后才能实际使用。

让很多人没想到的是，2013年2月，滨江区法院判定租赁合同无效，刘自强应当从房子里搬出去，王濛赔偿孙茜无法入住期间的损失3.8万元。法官同时指出，刘自强和王濛之间是债务纠纷，刘自强可以另行起诉要求王濛还钱。

说法

既然法律认可“买卖不破租赁”，这个案子为什么可以打破这种说法呢？法官解释说，出租房屋一般是为了生活或生产提供场地，目的是使用房屋，然而王濛把房子租给刘自强却有些特殊。王濛在借钱时，许诺如果到期还不了钱，就把房子免费出租给刘自强20年，由此可见，免费出租为借钱提供了保证，产生了担保的作用。

法律上规定了担保的具体形式：一种是有人做担保，承诺到期不还钱可以代替还钱；一种是用财物做担保，到期不还钱用财物抵债。“免费出租”既不是人也不是具体的财物，只是使用房屋的一种权利，不在法律规定的范围之内，用来做担保是没有法律效力的。

王濛当初承诺的免费出租没有法律效力，基于这个承诺签订的租赁合同自然也是无效的。房子已经卖给了孙茜，刘自强就无权居住在里面。造成这一切的原因是王濛的轻率和隐瞒，孙茜的损失要由他来承担，刘自强可以要求他还钱。

法官提醒说，买卖二手房要注意避免一些风险。首先是审查房屋的所有人，对比房主的身份证和房产证上记载的是否一致；其次是了解房主的情况，如果房主已经结婚，就要弄清房产是不是夫妻共有；再次是掌握房屋的使用情况，是否还在出租中或者被用于抵押担保。了解的信息越多，买到房子后越安心。