冒失的代价

 花300万元人民币，你可以在美国买到花园别墅，却没把握在北京的四环内安家。这样的现实让不少人做起了在国外买房的梦。可是，跨国购房靠谱吗？我们又该怎样实现这个美梦呢？姜潮在广州做建材生意多年，积累了一笔财富。2009年次贷危机，美国房价触底，有朋友建议他去“抄底”美国房产。想到孩子将来要去美国念书，自己也能买到便宜房子，姜潮觉得朋友的提议很可行。

 朋友给他介绍了一位叫李军的美籍华人，李军在美国做房产经纪人，据说是朋友在一次聚会上认识的，专为想在美国买房的华人服务。姜潮对朋友的话深信不疑，将买房、看房的事完全托付给了李军。李军提出，如果帮姜潮成功购房，事后要收取房款2%的中介费，姜潮同意了。

 2010年的一天，李军给姜潮打来电话，说是找到了房源。房子位于美国加州，建筑面积230平方米，售价80万美金。姜潮很满意，飞到美国看了一眼房子之后，就签了合同，并在一周后支付了全部房款以及给李军的所谓中介费。姜潮英文不好，合同他基本没看懂，这笔交易全凭对经纪人的信任。

 姜潮买房后就飞回广州料理生意。同年7月，他的妻子樊文文带着儿子去了美国，住在新买的别墅里度假。

 住的时间一长，樊文文就发现了问题。她先是发现房顶多处漏水、楼梯不结实，接下来又发现了一个严重的隐患：房屋地基下沉。别墅是建于1922年的老房子，美国的老房子大多得到很好的维护，寿命很长，可是这栋别墅却显然很久都没有维修过了。

 通过和附近的华人交谈，樊文文才得知，由于地基下沉，这栋别墅在当地根本没人愿买，已经闲置七八年了。想要安全入住，全面修缮必不可少，这将是一笔极昂贵的费用，可能要花十几万美金。

 樊文文还得知，在美国买房，签合同前都要请第三方房屋验收机构介入，出具验房报告。房子的任何问题都会反映在报告上。房子质量有问题，买方可以拒绝购买，或要求卖方无条件修缮。而且，在美国，购房人是不用支付所谓中介费的，经纪人的佣金全部由卖方来承担。

 樊文文意识到房子买亏了。她找到李军，要求他给个说法。没想到李军抽出一份文件递到樊文文面前：“你看看，这是验房单，上面显示房子毫无问题，你丈夫是签了字的。”樊文文哑口无言。原来，姜潮签字时以为这份文件无关痛痒，只是走个程序而已，李军也并没有对他多做解释。

 后来樊文文才知道，其实，美国有一些不正规的验房公司，他们开具验房报告就是例行公事，根本做不到尽职尽责。可是验房报告却又很重要，如果上面显示没问题，买家又签了字，那么在交易完成之后，买房人就再也不能要求原房主对房子质量负责了。

 事情断断续续拖了两年，几番交涉无果后，姜潮夫妇只好花10万美元修缮了房子，那笔所谓中介费，由于是姜潮自愿支付给李军的，根本要不回来。这次买房经历耗费了他们太多的时间，两国间的奔波，人生地不熟和语言障碍，让他们对美国多少有了些排斥。

不可不知的游戏规则

 姜潮夫妇的遭遇并非个案，美国买房巨大诱惑的背后是尚不被人了解的隐忧。哪些陷阱需要注意？如果并不打算到美国发展，我们是否有必要跟风去海外买房？就这些问题，本刊记者采访到了北美购房网的CEO林海涛。

 记者：什么样的人会在美国买房？美国的房产交易流程是怎样的？

 林海涛：人们赴美买房的目的一般有三种：移民、孩子留学、单纯用于投资。

 不同于中国的民用住宅70年产权，商业地产50年产权，美国、加拿大等国的房产，无论商用还是民用，都是永久产权，房子和地一起出售。根据统计数据，美国的土地在以每年5.9%的速度升值。这对具备经济条件的人来说，有着很大的吸引力。

 在美国买房的第一步，就是确定打算购买的城市和住宅区。不同城市、不同住宅区，其房屋价位是不一样的。

 确定了目标城市之后，确定想买的房子，了解房子的所处区域、周边环境。你可以浏览有关美国房产信息的网站、找在美国的朋友咨询，有条件的人可以飞到美国看房。

 接下来的第二步，你要看看房子在网上的参考价是多少，依据参考价给卖方房产经纪人发一封出价函，又称offer，通过它来讨价还价。比如房子卖100万美金，你发一封出价函，出价99万美金。卖方如果接受你的价格，就会把出价函签字发回；如果不接受，会发回出价函和你还价，对方的还价，你同样可以选择接受或不接受。

 价格谈妥后，第三步就是房屋检查。你需要先付一笔房屋交易定金，然后请第三方验房机构介入进行房屋检查。在整个房屋检查过程中，你会有两周的考虑期，英文叫cooling down。房子有问题，或者你冷静下来之后发现自己不想买了，那么你可以无条件退出交易，定金是全额返还的。

 房屋检查是个很必要的程序。因为美国别墅的房龄非常老，距现在十年内盖起来的房子都算是较新的，百年以上的房子都很常见。老房子毕竟有老化的地方，特别是下水道、地基、房顶。如果检查出问题，买家可以取消合同，也可以要求卖家降价或修复。如果没有问题，买卖双方就可以签合同、过户了。

 在出价函被接受之后、签署购房合同之前，买方还可以要求第三方机构对房子的产权做尽职调查。查清房子上是否设定了抵押、房子的产权有没有问题。

 不少人担心房主拿了房款却不过户，其实没必要担心。整个交易过程中，无论是定金还是房款，都不会直接揣到卖方兜里，而是由买方打到第三方公证公司的账户上。房子过户以后，再由公证公司打款给卖方，过程类似于国内的支付宝。

 记者：在整个过程中，购房人需承担多少费用？ 

 林海涛：在美国买房，买方不需要给经纪人任何形式的佣金，经纪人的佣金由卖家承担。

 购房者需要承担的费用有：给第三方交易监管公司的交易监管费，约500～3000美金；给验房公司的验房费，约300～500美金；300美金左右的公证费用；200美金左右的产权调查费用。

 除此之外，很多购房者会买一份产权保险，费用是房屋成交价的0.3%～0.5%。如果房子的产权真有问题，保险公司会将房款全额赔付。总共算下来，买方的支出不多，只占房款的0.5%～1%。

 记者：买房之后，每年“养房子”要花多少钱？

 林海涛：美国是有房产税的。税率在房子市值的1%左右，每年征收。而且，你还要交房屋市值1%的房屋保险。一旦遇到自然灾害，比如龙卷风、飓风或是房子围墙发生坍塌，甚至有人在你房子门口摔了一跤向你索赔，房屋保险都会负责赔付。另外，就是房子定期维修的费用。

 在美国，越好的城市，房产税越高。这笔税费会被投入到市政建设上，70%投资于附近的公立中小学。因此也就形成了房价越贵，学校和周边环境就越好，从而更能吸引富人居住的循环状态。所以说在美国，买房子就是买区域，房产税也不是白交的。

 其实，如果你买了房又不常住，不妨委托当地的房屋管理公司租出去，房产税等费用由租户承担。这样也降低了养房的成本。

 记者：在美国的哪几个城市买房比较好？

 林海涛：一年多以前，底特律市破产，几万美金就能买到一套房。当时很多人问我能不能去买，我一直劝他们冷静。因为在这种城市买房，对个人投资者没有意义。你不知道底特律的经济何时恢复，如果想把房子出手，又要交一大笔税费。

 买房子还是要选择好的区域、好的环境。一是治安好，人员素质高；二是房价抗跌，想把房子卖出去也容易出手；三是租金有保证。

 目前我比较看好的几个城市，是西雅图、旧金山、洛杉矶、纽约以及波士顿。这几个城市房价的抗跌性很强，次贷危机时，很多城市房价跌了一半甚至更多，这几个城市房价的跌幅也只是10%～25%左右，而且危机过后，房价就很快恢复了。

 西雅图买房的性价比非常高。它是美国西北部最大的城市，毗邻太平洋，也是波音、星巴克、微软等多个跨国公司的总部所在地，这里就业率高，支柱产业多，经济崩溃的可能性也小。而且，它离温哥华只有一个多小时的车程，房价却只有温哥华的三分之一。

 除了以上这些，我还想提醒大家一些实际的问题。首先，美国的房子都是没有房产证的。过户之后，要去当地政府网站上查询，看看产权人是否已经改成你的名字；其次，美国的房产经纪人非常多，拿起当地报纸随便一翻，就能找到十几个经纪人的电话。可是，美国的房产经纪人资质是很好考的，行业监管又不那么严，造成经纪人素质良莠不齐，买房者不能随便轻信，自己事先做好功课、委托一个靠谱的房产经纪人都是非常重要的。