当买房遇到限贷，有人望而却步，有人勇往直前。为了各自的目的，开发商和买房人另辟蹊径，结果竹篮打水一场空。进退两难之际，究竟谁该为违约负责？

偶然遇良机，终圆买房梦

 2011年8月的一个早晨，徐芳像往常一样去菜市场。路上有人塞给她一张售房广告，上面印着一行醒目的字：“首付20万元。” 

 20万！正准备把广告随手丢进垃圾桶的徐芳，不禁站在路边仔细看了起来。“上海的房子限购了，到上海的后花园买房吧！”又一句话吸引了徐芳的眼球。

 那是江苏昆山一家房地产开发公司的广告，销售的是昆山的楼盘。

 说到买房，徐芳总是满腹委屈。看着别人收租金、享受房子升值带来的收益，徐芳也想再买一套房子用于投资。无奈上海房价高，家里的闲钱又不多，所以她一直在等待房价下降。可越等越涨不说，2010年还等来了“国五条”。因为限购政策，她没有了在上海买房的资格。

 徐芳为此非常懊恼，不过现在机会来了。昆山毗邻上海，经济发达，那里的房子有升值潜力，还不限购，而且首付才20万元，她说什么都不能错过良机。

 发广告的袁媛见徐芳感兴趣，急忙上前打招呼，说开发商在上海有销售点，邀请她去看。在小区实景沙盘前，袁媛向徐芳详细介绍了楼盘的情况，特别强调了房子的升值优势，徐芳听得频频点头。

 2011年9月初，徐芳与开发商签订《商品房购销合同》，买了一套总价为67.5万元的房子，约定首付20.5万元，另外47万元以她的名义向银行贷款。签约当天徐芳就交了首付，可贷款却迟迟没有进展。其间，她多次打电话询问，袁媛总是含糊其词。直到两个月后，徐芳才得知贷款遇到了困难。

 在昆山买房虽然不限购，但贷款还是有条件的。没有当地户口的人需要交够12个月的社会保险，才能办理银行贷款。徐芳并非不知道此事。签约之前她向袁媛表示自己没有能力付全款，袁媛却很有把握地说公司可以帮她办贷款。也正因为如此，徐芳才那么痛快地签了合同。

 贷款受阻，徐芳情绪有些低落，不过袁媛很快就给了她一个变通的方法，让她交1.5万元作为办理贷款的“包装费”。面对这种要求，一般人可能会觉得不靠谱，徐芳却一阵惊喜。袁媛说得模糊，但她心照不宣。所谓包装费，自然就是要把她包装成可以贷款的身份。

 徐芳太想买房了，以至于完全忽略了这么做的风险，还想当然地认为对方能开口要钱，就说明有后门可走，所以一口答应，第二天便把1.5万元汇到了袁媛的个人账户。

贷款遇难题，退房无希望

 接下来又是两个月的等待。徐芳耐心期盼，却没有得到好消息。2012年1月，徐芳再一次催问，电话那头的袁媛叹了一口气说：“徐大姐，真不好意思，现在政策很紧，谁也不敢随便违规，贷款的路算是彻底堵死了，你还是赶快想办法筹钱交余款吧！”

 最担心的事还是发生了。徐芳有些生气地回应袁媛：“你说得轻巧，我哪里筹得了那么多钱？我就是冲着20万首付才买的，既然贷不成款，这房子我不要了！”

 “合同已经签了，怎么能说不要就不要？”见徐芳生气，袁媛的态度也强硬起来，一副要争论到底的架势。可徐芳没心情继续理论，丢下一句“反正我不要了”，就挂断了电话。

 事到如今，徐芳只能说服自己放弃买房，但卖出一套房子不容易，开发商却不答应。没多久开发商就给徐芳发了一份催告书，内容大致是说，经工作人员多次电话催告，徐芳都没有配合办理贷款，为了避免徐芳的利益受损，公司给予她一定的宽限期，请徐芳务必在2012年2月前办完所有银行贷款手续，否则后果自负。

 收到催告书的徐芳简直哭笑不得，明明是开发商没办好贷款，怎么就变成她不配合了？面对这份“最后通牒”，徐芳不敢掉以轻心，立即和丈夫赶往昆山，准备与开发商当面理论。

 开发商派人接待了徐芳，工作人员的态度却始终冷冰冰的。徐芳说她早已把自己的情况如实告诉袁媛，能不能贷款开发商非常明白，当初不应该打包票，误导她买房。

 听完徐芳的话，工作人员只说了一句“一切按照合同办”，然后就翻开订在合同后面的附件给她看。只见上面赫然写着：“如果买房人提供的资料不符合银行的贷款条件，导致银行不同意贷款，买房人要在收到通知后变更付款方式，以保证合同顺利履行。”

 读完这句话，徐芳顿时感觉头晕。厚厚的一叠合同，正本附件一大堆，她从前根本没细看过，也从来不知道还有这样的内容。

 “你们是开发商，是专业人员，我符不符合贷款条件，你们应该比我清楚。你们既然收了贷款包装费，就有义务帮我办成贷款，即使办不成也是你们的责任。”徐芳觉得开发商在合同里埋了一个“地雷”，随时准备着算计她，不由得火冒三丈，于是拿出自己给袁媛汇款的回单，要求开发商给个说法。

 但令徐芳又一次感到意外的是，工作人员矢口否认收过包装费，说开发商从头到尾都只是代办，不可能承诺包办，还声称这是徐芳和袁媛两个人之间的事，与开发商无关，让她赶快回去筹钱，免得因为错过付款期限而违约。

 此时徐芳已经气得不知说什么好，坚决要求退房退钱，但对方怎么也不答应。纠缠了大半天都没有结果，最后只能不欢而散。

被迫打官司，违约担风险

 紧接着的那个春节，徐芳过得很糟糕。从前是一心一意想着买房，现在却千方百计考虑如何退房。开发商那边始终没有商量的余地，徐芳只好拜托袁媛从中帮忙。谁知她竟然离开了那家公司，说一切已经与她无关，让徐芳不要再找她。

 事情发展到这里，徐芳彻底清醒了。低首付、包装费、代办贷款，其实都是开发商招揽客户的手段，而自己则被这些花招诱惑，掉进了“圈套”，进退两难。无论一次性付清余款，还是退房遭受损失，徐芳都不愿意，所以决定走打官司这条路。

 2012年2月，徐芳把袁媛告到了上海市宝山区法院，要求她返还1.5万元。徐芳的理由是，不管这笔贷款包装费最后到了谁手里，反正收钱的是袁媛。

 法庭上，袁媛承认自己曾经跟徐芳要钱，但说拿到钱后就交给了上海销售点的主管。不过，由于没有足够的证据，主管和销售点又否认收过钱，几个月后法院以收取贷款包装费不合理、袁媛无权占有为由，判决她返还。

 这场官司的胜诉让徐芳有了信心，她趁热打铁，又将开发商告到了昆山市法院。徐芳说她一开始就将自己的情况如实相告，开发商明知她不符合贷款条件仍误导她买房，结果因贷款不成致使她无法买房，整件事的责任在开发商，所以提出解除合同，要求开发商退还首付款，赔偿利息和经济损失，共计25万元。

 事情闹上了法庭，开发商也知道徐芳确实没有能力支付余款，于是同意解除合同，但不同意赔偿利息和损失。开发商认为，违约的是徐芳，所有损失都应该由她来承担。

 法院认真调查了前因后果，也仔细审查了购房合同，发觉合同附件中的内容对徐芳非常不利。按照约定，如果银行不同意贷款，徐芳就要积极配合开发商，变更付款方式。这说明无论能不能贷款，支付房款都是徐芳的义务。而且更重要的是，合同中没有“无法办理贷款时可以解除合同”之类的约定。所以，徐芳根本不能“自然而然”地解除合同。换句话说，她必须以违约为代价，才能摆脱这份她不想履行、也无力履行的合同。

 考虑到徐芳不具备支付能力，合同没有继续履行的基础，2013年春天，昆山市法院解除了购房合同，判决开发商返还徐芳20.5万元首付款。但因为违约的是徐芳，利息和经济损失则要具体情况具体分析。

 开发商熟悉房产政策，但为了达到销售目的而违规，存在过错。徐芳明知自己不符合贷款条件还坚持买房，也有过错。所以法院按照公平原则，判决开发商支付40%的利息。

 另外，开发商的做法虽然不光明磊落，却很会钻合同的空子，结果把违约的责任“转嫁”给了徐芳。而因为徐芳无法证明自己遭受欺诈或胁迫，法院也只能根据合同的约定，判决她自行承担解除合同所产生的各种经济损失。

 徐芳不服，上诉到苏州市中级法院。2013年底，中院维持了原判。不过，事情到这里并没有完全结束。开发商埋在合同中的“伏笔”，不仅让徐芳吃了哑巴亏，还给她留下了风险。如果开发商认为自己受到了损失，另行追究徐芳的违约责任，她恐怕还要面临官司和赔偿。

 俗话说“买的没有卖的精”。合同是一种自由约定，只要不违反法律，一些“不合情”的内容也可以“合理”存在。所以不管买什么，签合同时一定要仔细阅读，把不明白的地方问清楚，再谨慎签字。而且政策是刚性的，想方设法规避很可能会带来麻烦和损失。