一个普通的房屋买卖，过了十多年还没有完成。这是怎么回事呢？

文/吴光亮

买房不过户，其中有原委

很多年前，何莲在重庆一家国有企业工作。国企改革时，她下岗自谋生路，看中郭晓宇自建的沿街店面。按照当时的规定，郭晓宇可以为店面办理独立的产权证，但当地的具体规章尚在制定中，他还需要等待一段时间。

两人书面约定，何莲以2.5万元的价格购买。她支付2.3万元后就可以使用店面，等郭晓宇办理好产权证并过户给何莲，她再支付剩余的钱。过了几天，何莲把2.3万元交给郭晓宇，拿到了店面钥匙。她进行了简单的装修，开了个小茶馆。店面的位置不错，生意慢慢红火起来。

过了一年多，郭晓宇把产权证办了下来。何莲得知此事后，要求郭晓宇将产权过户给她，郭晓宇把产权证交给她，却由于种种原因没有时间办理过户手续。店面迟迟未过户，何莲虽然有些担心，但她觉得两人有书面约定，产权证也在她手中，应该不会再出问题。更何况，只要她能正常使用店面，等将来有机会再过户也来得及。

房价涨十倍，卖主很后悔

转眼间过了十多年，何莲的小茶馆生意红火，她打算把这个店面卖了，换个面积更大的店面扩大规模。于是，她把自己的计划告诉了郭晓宇，并让郭晓宇尽快配合她过户。

房价已经上涨了十倍，郭晓宇越来越后悔过去以低价把店面卖给何莲。产权证虽然不在他手里，但登记在他名下的情况，到房管局声称产权证丢失，重新办理了产权证。办理新产权证时，为了给何莲要回店面制造更多的麻烦，他把店面登记为自己和妻子张玉共同所有，办好之后又拿去进行了抵押贷款。

紧接着，郭晓宇夫妇把何莲告到了法院。他们认为，当初的书面约定太简单，不是正规的房屋买卖合同，应该是无效的。他们愿意退还何莲支付的2.3万元，这些年就视为何莲租用他们的店面，同时要求何莲支付十多年的房租15万元。

在何莲看来，郭晓宇完全是无理取闹。了解到他们办理了新产权证、进行了抵押贷款的情况，何莲当庭表示，不想再和郭晓宇夫妇纠缠，愿意把店面退还给他们，只希望能获得相应的赔偿。

约定虽简单，损失多少赔多少

郭晓宇提交的书面约定确实非常简单，只有寥寥几句话，写明了他与何莲买卖店面的情况。和如今人们常见的房屋买卖合同相比，欠缺了很多内容。然而在法官看来，这份书面约定已经具备了合同的要素，具有法律效力，双方都应该遵守。

根据书面约定，何莲已经支付了2.3万元，郭晓宇办理好产权证后，理应过户给何莲。然而，郭晓宇以种种理由拒绝过户，甚至为何莲顺利过户制造障碍，是严重的违约行为。何莲无法获得店面，她有权要求郭晓宇退还已经支付的房款，并进行赔偿。经过调查，法官了解到，现在要购买同等地段、面积的店面，需要25万元。

几个月后，法院做出判决。法官认为，郭晓宇夫妇的说法没有任何法律根据，驳回了他们的全部要求。郭晓宇违约在先造成合同无法继续履行，应该退还何莲已经支付的2.3万元，并赔偿她25万元，弥补她的实际损失。

提示：签订合同的一方不履行约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。