景观设计吸引购房人

广州的一家房地产公司在前期销售过程中，对楼盘景观特色设计进行宣传。周文芳看到宣传后，前往售楼处进行详细了解。2019年底，她与房地产公司签订了商品房预售合同，并在补充协议中提及该楼盘有特色景观设计。周文芳购买房屋，并付清了500万元购房款。

在楼盘建设过程中，经过评估发现，其景观特色设计存在安全隐患等严重问题，房地产公司决定取消该景观设计，并向业主发出通知。

周文芳在收到通知后表示不同意，因为她购买该楼盘的房屋与景观设计有关，若取消需赔偿差价。房地产公司表示，周文芳收房后愿意向其赔偿差价。

楼盘建成后，周文芳办理了收房手续，可房地产公司却没有赔偿差价。不仅如此，经过实测，房子的套内面积缩水。

2022年9月，周文芳将房地产公司告到广州市白云区法院，要求赔偿未按宣传进行景观设计的差价及房屋面积缩水的损失7万元及利息。

法院经过审理认为，房地产公司在前期宣传资料、售楼处沙盘展示中均提及景观特色设计，且在双方签订的补充协议中也对景观特色设计进行了明确描述，客观上对周文芳订立商品房预售合同及确定房屋价格产生了重大影响，构成要约，属于双方合同的内容。

考虑到房屋潜在价值受多种因素的影响，其差价无法进行精确计算，酌定房地产公司按照房屋总价款的1%向周文芳赔偿损失。

至于周文芳主张的面积差价款问题，根据广州市房地产测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示，周文芳购买房屋的面积误差比绝对值大于0.5%，因此周文芳要求支付面积差价款7万元及利息符合合同约定，法院予以支持。

2022年底，白云区法院判决房地产公司向周文芳赔偿损失5万元、同时退还房屋面积差价款7万元并支付相应利息，驳回周文芳的其他诉讼请求。双方均不服判决，上诉至广州市中级法院。

2023年2月，广州市中级法院认为，房地产公司对项目宣传内容具体明确，对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的心理预期，以及房屋价格的确定有一定的影响，应当视为要约，一审判决认定事实清楚，二审维持原判。

销售宣传视为要约

房地产公司在前期销售时以设计效果图、宣传单及售楼处的沙盘等对楼盘进行宣传，并作出对购买商品房特定事项的说明，这些说明和承诺虽然没有明确写入合同条款中，但对商品房预售合同的签订有着很大影响，应视为要约。

违背承诺的违约行为会导致消费者信赖利益的损失，所以房地产公司取消楼盘景观特色设计给购房人造成的损失，应当予以赔偿。

法官提醒，购房者要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是预售类商品房，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可以事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地考察、了解，并要求将相关内容写入购房合同或补充协议中，同时注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收房时货不对板，造成维权难。

同时，房地产公司在市场交易中应当遵守诚实信用原则，推广项目时要谨慎发布销售广告和宣传资料，可以制定广告审核流程，统一把好广告宣传关，规范销售行为，从而避免产生纠纷。