地震屋倒，房贷难题7问7答

来源：中国妇女网作者：李晶郭一卓

要闻 2013-06-04 10:34:00

贾志恒北京易行律师事务所律师

2013年4月20日，四川省雅安市芦山县发生7.0级地震。很多人的家园转瞬间变成了废墟，生命被吞噬，财产被损毁。当抗震救灾又一次成为焦点，人们在拯救生命的同时，也特别关注震区的财产问题，其中最引人注目的莫过于房子。

严重的自然灾害很容易造成房屋的损坏，而作为许多家庭最主要最贵重的财产，房子不仅关乎着“家”的存在，还生发出不少新的问题。房子没了还要还房贷吗？人房俱损，贷款如何处理？房贷险是否能抵御地震造成的损失？……

地震后不到一个星期，这些问题就引起了人们广泛的关注，一时间众说纷纭。为了在纷繁的讨论中找到正确答案，本刊记者采访了北京易行律师事务所的贾志恒律师，以及中国平安保险公司和中国太平洋保险公司的工作人员。

Q1：汶川地震后，银监会曾经发文要求银行核销地震造成的呆账，其中就包括房屋贷款。什么是呆账？房贷被银行作为呆账核销是否就不用再偿还了？

A：地震是特殊情况，所以国家一般会有特殊的政策。雅安地震造成的房屋贷款呆账究竟会如何处理，还需要等待中国人民银行、银监会等部门出台相应的政策，不过有汶川地震后的处理措施可供参考。

呆账说白了就是长期处于“呆滞”状态的债务，贷款人不能还款，导致账目不能及时清理。银行本身有一套处理呆账的办法，国家也有这方面的法规，比如《金融企业呆账核销管理办法》。

汶川地震后，灾区群众损失严重、还贷困难，央行和银监会曾经下发通知，要求银行对不能按时偿还房贷的灾区群众，不催收催缴，不罚息，不做不良记录。后来银监会还发布通知，要求银行做好呆账核销工作。也就是说，贷款人如果因地震丧失房屋、遭受巨大损失又得不到保险赔偿，或者得到保险赔偿后仍然无力偿还贷款，银行就会将他们的房贷认定为呆账，并予以核销。这就意味着银行主动放弃债权，贷款人无需再偿还了。

不过核销呆账时，银行需要对贷款人的财产状况进行严格的审核，还要得到上级银行的审核批准，所以并非所有房贷都能被作为呆账核销。但确实无力偿还的人也无须担忧，相信在不久的将来，国家会出台相应的政策来帮助受灾群众。

Q2：房子在地震中损毁，贷款没有被作为呆账核销，贷款人还需要还贷吗？

A：在法律上，这个问题的答案是肯定的。即使房子在地震中损毁，只要银行没有核销呆账、放弃债权，贷款就依然要还。

现在很多人都按揭购房，所以这个问题也最受关注。如果房子一直安好，还贷款自然理所应当。但如果房子已经在地震中坍塌、不存在了，还要求贷款人还钱，似乎就显得有些不近人情了。

然而从法律上讲，贷款人与银行之间是一种债务关系，房子只不过是用来担保贷款人还钱的抵押物。抵押物灭失时，债务不会跟着消失。所以即使房屋损毁，贷款人也有义务还清剩余的贷款。

打个比方，一个人跟朋友借钱买了一辆车，约定以这辆车作为抵押物，担保自己日后还钱。后来他的车被偷了或者被烧毁了，他还需不需要还钱给朋友？答案当然是要还！房贷跟这个比方是同样的道理。

Q3：根据《合同法》，在不可抗力导致合同目的不能实现的情况下，合同可以解除。既然地震属于不可抗力，那么房子在地震中损毁，贷款人为什么不能解除合同呢？

A：这个问题可以从三个方面回答：

第一，因不可抗力而解除合同有一个重要的条件，那就是“不能实现合同目的”。比如，买卖双方签合同，买家付钱，卖家发货，但卖家因工厂遭遇地震无法发货，买家得到货物的目的和卖家得到钱的目的都不能实现，这种情况下合同可以解除。

但就房屋抵押贷款来讲，贷款人的合同目的是通过贷款买到房子。而从银行帮他付钱，让他成功买房的那天起，合同目的就已经实现，贷款人只剩下了还款的义务，他也就不能要求解除合同了。

第二，不可抗力只是合同的解除条件，却不是法定的免责条件。也就是说，即使合同被解除，如果一方给另一方造成了损失，依然要承担赔偿责任。比如，卖家收了钱却因地震发不了货，合同解除后也必须把钱还给买家。同样的道理，就算贷款合同可以解除，贷款人也要赔偿他给银行造成的损失，最后的结论还是要还钱。

第三，不可抗力不是法律的强制规定，也不是所有合同中必须具备的条款。房屋抵押贷款合同中是否包含不可抗力条款，要看银行和贷款人之间怎么约定。而从目前的银行合同文本中来看，基本上都没有不可抗力的约定，所以合同不能因此而解除。

Q4：贷款人可能会产生这种想法：“反正不还贷款的结果是银行行使抵押权，收走房子抵债，那么既然房子已毁，就让银行收走好了。”这种想法可行吗？如果贷款人拒不还款，会导致怎样的法律后果？

A：这种想法未免有些“投机”，而且并不可行。依然打比方来解释：一个人跟朋友借钱时约定，如果不能还钱就以车抵债，结果车被烧毁，他能跟朋友说“钱我不还了，你把那辆破车拿走吧”这种话吗？

抵押物的损毁并不导致债务关系的终结。而只要债务关系存在，银行作为债权人，就随时可以找贷款人讨债，让他以其他财产偿还。贷款人拒不还款达到一定数额和时间时，会产生以下几种后果：

第一，贷款人会在银行系统内产生不良的个人信用记录，进入银行黑名单，可能无法再次获得贷款，也会影响信用卡的办理和使用。

第二，银行会向法院起诉贷款人，追讨债务。由于有贷款合同，银行一般都会胜诉。而且我国目前没有个人破产保护制度，所以银行可以请求法院对贷款人的其他财产采取强制措施，比如冻结存款账户、禁止贷款人出售其他的动产或不动产，然后进行强制执行，或者每个月强制划扣贷款人的工资用来还款等。

Q5：如果“人房俱损”，就是在房子损毁的同时，贷款人也丧生了，他的继承人还需要还贷款吗？

A：在这种情况下，首先要看贷款人是否还有其他的财产，也就是遗产。如果有，而且他的继承人也继承了这些遗产，那么就要代替他继续偿还贷款。

不过，继承人的还款责任是“有限”的，继承人需要偿还的债务，不会超过遗产的数额。比如，遗产有50万元，银行贷款有20万元，那么继承人就要用遗产偿还20万元给银行。但如果遗产只有10万元，贷款却有20万元，则继承人最多只需要偿还10万元，超过的部分无须偿还。

但如果贷款人去世后没有留下遗产，那继承人就不用偿还贷款了。因为从继承法上讲，只有继承了遗产的人才需要承担债务，没有让继承人单独继承债务的道理。

在这种情况下，因为与银行签订贷款合同的贷款人已经不存在了，所以合同不能再履行，贷款也就无须偿还了。

当然，就算贷款人还有遗产，继承人也可以估量遗产的价值，根据自己的意愿选择放弃继承，这样贷款就与他无关了。

Q6：如果贷款人丧生，但房子还在，贷款应该由谁来偿还？还款时需要在银行办什么手续吗？

A：贷款人去世后，房子就会成为他的遗产，和其他遗产一起，由他的继承人来继承。而像“人房俱损”时一样，继承人也可以根据具体情况选择是否继承。

如果继承人选择继承房子，那就要承担起因贷款而产生的债务，代替去世的贷款人还钱。这时他首先要去做一个继承的公证，或者拿到法院的判决，用以确定他是贷款人的继承人，然后拿着公证书或判决书去银行做一个合同的变更，就可以作为新的贷款人继续还款。

继承人继承了房产却不还贷时，银行有权行使抵押权，收回房子，委托法院拍卖。拍卖的价值要是超过了所欠的贷款，比如欠银行50万元，房子拍卖了70万元，银行要把剩余的20万元还给继承人。但要是拍卖的价值还不足以偿还贷款，继承人也就没什么可以继承的了。而如果继承人放弃继承，银行就会直接收走房子，拍卖抵债。若还贷后还有剩余，继承人可以再来继承。要是贷款人和他的继承人都已去世，房子拍卖还贷后剩下的钱就会像无继承人的遗产一样，归国家所有。

其实不仅仅是房子和房贷，其他遗产和债务也要按照同样的方式处理。

Q7：买房时购买了房贷险，遇到地震，保险公司能否承担还贷责任？购买财产保险，可以免受财产损失吗？

A：“房贷险”的全称是个人抵押住房综合保险，包括“房壳险”和“还贷保证保险”。“房壳险”保的是房产的安全，如遭受火灾、爆炸、空中物体坠落等导致房屋损害的，保险公司将予以赔偿。“还贷保证保险”则是指在贷款人因意外伤害而丧失了还款能力时，保险公司将承担部分或全部的还贷责任。不过房贷险的保险条款里明确规定，由于地震或地震次生原因所造成的财产损失，保险公司不承担赔偿责任。除非客户买保险时强烈要求将地震加入保险责任范围，才可以附加扩展相关条款。但这种情况比较少见，大多数保险公司都没有开设这项业务。

除了购买单独的“房壳险”，人们还可以连带购买包括房屋装修、家用电器、家具等在内的家庭财产保险。这两种保险加在一起，保的是房屋和房屋内财产的安全，如果因遭受火灾、爆炸、暴风等产生了损失，保险公司将予以赔偿，但地震不在保险范围之内。

虽然目前大多数保险公司的个人家庭财产保险都不包含地震险，但由于近年自然灾害多发，市场需求增加，一些保险公司已经开始着手开发含地震险条款的保险产品，面世之后投保人就可以享受更加全方位的家庭财产保障了。