居住环境好，生活更开心

保障居住，新规带来及时雨

阴暗的走廊、陈旧的房屋、老式的家具，66岁的张圣菊在这套70平米的房子里独居了7年。这是她目前唯一的住处，也是她安稳度过晚年的保障。然而，她的继子却屡次三番要把她赶出去，并将她告到法院。无奈之下，张圣菊只得在法庭上提出了反诉。2021年初，江苏省南通市崇川区法院开庭审理了这起纠纷，保护了张圣菊的居住权益。

张圣菊与高飞是一对“半路夫妻”。16年前，张圣菊做保姆时，认识了比自己年长的高飞，并一直细心照顾他。两人在2006年登记结婚。2013年高飞去世，高飞的儿子高健便将张圣菊告到法院，称她控制了高飞的财产，要求返还。

张圣菊的名下没有其他住房，她一直住在高飞生前的房屋里，仅靠每月800元的低保维持生活。但根据高飞生前立下的遗嘱，那套房已经留给了儿子。张圣菊与高健就房屋的所有权问题争执不下。

法官判决房屋归高健所有。高健依此判决取得了房屋产权证。高健多次要求张圣菊搬出，她都置之不理，高健一气之下给房屋断了水，双方矛盾愈积愈深。

“房子已经属于我了，她凭什么在里面居住？”2018年春天，高健再次将张圣菊告到法院，要求排除妨害，请求法院限期让张圣菊搬离。而张圣菊却反诉高健给房屋断水，影响了她的基本生活。法院认为，在夫妻一方死亡，另一方又无其他住所的情况下，因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。并且根据法院的调查，高飞生前曾在不同场合多次表示，虽然将房屋所有权给了高健，但张圣菊仍享有居住权。因此法院判决张圣菊可以继续在房屋里居住，高健要办理恢复房屋供水的手续。

然而，事情并没有就此结束。2020年冬天，高健将房屋卖给了初中同学章维。由于张圣菊一直在房屋里居住，章维办完房产过户后，面临着“买了房却拿不到房”的尴尬。于是，章维将张圣菊告到法院，要求她立即搬离。

立案时，民法典已经出台但尚未实施。不过，在之前的判决中，法官已经确认了张圣菊享有居住的权利。那么，当张圣菊的居住权与章维的所有权发生冲突时，法律应该优先保障哪一方呢？

以往或许要由法官自由裁量，但这一次却有了清晰的答案。因为民法典增加了“居住权”新规。根据民法典的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。同时还规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。也就是说，在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。

在这个案子中，张圣菊没有其他住房，又没有固定生活来源，且对有争议的房屋享有合法居住权。而高健在既没有取得张圣菊的同意，也没有妥善安排张圣菊居住的情形下，擅自将房屋出售给了章维，章维也没能提供证据，证明张圣菊另有住所或者生活条件有较大改善。2021年初，崇川区法院判决驳回了章维的诉讼请求。

张圣菊的居住权得到保障，法官同时也提醒购房者，在房产交易时，一定要去相关机构查询所购房屋是否登记了居住权，避免后期产生不必要的纠纷。

灵活运用，保障自身权利

民法典实施后，多地法院发出涉及居住权的判决书或调解书。张圣菊的经历也提醒人们，居住权的设立有利于满足孤寡老人、离婚时弱势一方的住房需求，也有利于中低收入群体的住房保障，让更多人住有所居。那么，设立居住权需要注意哪些问题？在哪些情形下可以运用居住权保障自身权益？带着相关问题，本刊记者采访了江苏省南通市崇川区法院法官唐文新。

Q：在哪些情形下，人们可以运用居住权保障自身权益？

A：生活中遇到以下五种情形，人们可以运用居住权来解除自己的担忧。一是老年人生前想把房屋过户给子女，这时最好和子女签订协议设立居住权。子女办理房屋转移登记手续时，也要为老人办理居住权登记手续。这样老人就不用担心房屋所有权转移后，子女不孝顺而造成居无定所的困境。

二是老年人卖掉自己的房屋，出资给子女购房。这时老人也可以通过在新房的房产证上设立居住权，防止儿子、儿媳日后变卦，不让自己居住。

三是独居老人“以房养老”。这时老人可与养老服务机构签订相关协议，在将房屋进行抵押的同时，设立自己对房屋的永久居住权。“以房养老抵押”并设立居住权，扩大了养老服务的供给方式，给老年群体的晚年生活提供了经济保障。

四是应对婚姻变化设立居住权。比如离婚时约定房屋归男方所有，男方在几年内支付补偿款给女方。可女方担心前夫不守承诺，双方可以约定女方对该房屋享有居住权，待男方将补偿款全部支付后再搬出。女方在配合男方办理房屋产权转移手续时，可以同时设立居住权登记。这样即使前夫将房屋出售，女方也可以用居住权对抗房屋买受人。

五是设立遗嘱的同时明确居住权。这种情形可能是运用最多的。对于再婚老人而言，想把房产留给子女，但又担心另一半在自己去世后居无定所，这时可以在遗嘱中明确另一半的居住权。

Q：设立居住权需要注意哪些方面的问题？

A：首先，居住权不得转让。居住权是对他人住宅享有占有使用的权利，只能由权利人本人享有，居住权人不得将居住权转让。其次，居住权不得继承。居住权人只能在有生之年享有该权利，居住权人的继承人不能继承居住权人的权利，居住权人也不能在遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议中处置居住权。最后，在一般情况下，设立居住权的住宅不得出租。居住权是一种对他人权利的限制，是为了满足权利人的居住需要，居住权人对所居住的住宅不享有收益权。除非双方在居住权合同中有特别约定，否则所有权人在设立居住权后，也不得再将住宅出租。

因此，设立居住权应当三思而后行，如果在可预见时间内有转让、出租、抵押住宅等计划，或者住宅存在被分割的可能，为了避免自己陷入纠纷，要谨慎设立居住权。

Q：居住权该怎样设立？

A：有三种方式可以设立居住权。

一是订立书面合同并登记。通过住宅所有权人与他人订立居住权合同，再依照居住权合同向登记机构申请居住权登记。

居住权合同中可以约定居住的条件和要求，尽可能清晰地确定权利义务关系，避免纠纷的发生。根据民法典的规定，当事人签订居住权合同后，居住权并未设立，当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。如果仅就住宅的部分设立居住权，应当在居住权合同中予以明确，并在不动产登记簿上予以明确。

二是订立遗嘱。住宅所有权人可以以遗嘱的方式为他人设立居住权，民法典对居住权的概念、居住权合同内容、居住权的设立、居住权的限制、居住权的消灭都有规定。当事人以遗嘱方式设立居住权的，相关规定都可以参照适用。

三是法院的判决。民法典规定，因法院、仲裁机构的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。如男女离婚时，法官可以依法将居住权判给有特殊需要的人。

Q：居住权如何才能消灭？

A：像章维购买了张圣菊享有居住权的房屋，他最关心的莫过于居住权的消灭问题。

根据民法典的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权作为物权，民法典中并未规定解除方式，除期限届满或居住权人死亡外，如何取消居住权有待于在实践过程中进一步规定。

考虑到司法实践的具体情形，建议应当规定极端下可提前由房屋所有权人取消居住权的途径。

比如，在居住权人有故意明显侵害房屋所有权人利益的情形下，应当给予房屋所有权人取消居住权的权利。需要提醒的是，居住权消灭的，当事人应当及时到不动产登记机构办理注销登记，将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。