善用居住权,生活如你所愿
居住环境好,生活更开心
保障居住,新规带来及时雨
阴暗的走廊、陈旧的房屋、老式的家具,66岁的张圣菊在这套70平米的房子里独居了7年。这是她目前唯一的住处,也是她安稳度过晚年的保障。然而,她的继子却屡次三番要把她赶出去,并将她告到法院。无奈之下,张圣菊只得在法庭上提出了反诉。2021年初,江苏省南通市崇川区法院开庭审理了这起纠纷,保护了张圣菊的居住权益。
张圣菊与高飞是一对“半路夫妻”。16年前,张圣菊做保姆时,认识了比自己年长的高飞,并一直细心照顾他。两人在2006年登记结婚。2013年高飞去世,高飞的儿子高健便将张圣菊告到法院,称她控制了高飞的财产,要求返还。
张圣菊的名下没有其他住房,她一直住在高飞生前的房屋里,仅靠每月800元的低保维持生活。但根据高飞生前立下的遗嘱,那套房已经留给了儿子。张圣菊与高健就房屋的所有权问题争执不下。
法官判决房屋归高健所有。高健依此判决取得了房屋产权证。高健多次要求张圣菊搬出,她都置之不理,高健一气之下给房屋断了水,双方矛盾愈积愈深。
“房子已经属于我了,她凭什么在里面居住?”2018年春天,高健再次将张圣菊告到法院,要求排除妨害,请求法院限期让张圣菊搬离。而张圣菊却反诉高健给房屋断水,影响了她的基本生活。法院认为,在夫妻一方死亡,另一方又无其他住所的情况下,因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。并且根据法院的调查,高飞生前曾在不同场合多次表示,虽然将房屋所有权给了高健,但张圣菊仍享有居住权。因此法院判决张圣菊可以继续在房屋里居住,高健要办理恢复房屋供水的手续。
然而,事情并没有就此结束。2020年冬天,高健将房屋卖给了初中同学章维。由于张圣菊一直在房屋里居住,章维办完房产过户后,面临着“买了房却拿不到房”的尴尬。于是,章维将张圣菊告到法院,要求她立即搬离。
立案时,民法典已经出台但尚未实施。不过,在之前的判决中,法官已经确认了张圣菊享有居住的权利。那么,当张圣菊的居住权与章维的所有权发生冲突时,法律应该优先保障哪一方呢?
以往或许要由法官自由裁量,但这一次却有了清晰的答案。因为民法典增加了“居住权”新规。根据民法典的规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。同时还规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。也就是说,在居住权的期限内,如果没有法定或约定的事由,不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离,即使该房屋被卖掉或者被继承,购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。
在这个案子中,张圣菊没有其他住房,又没有固定生活来源,且对有争议的房屋享有合法居住权。而高健在既没有取得张圣菊的同意,也没有妥善安排张圣菊居住的情形下,擅自将房屋出售给了章维,章维也没能提供证据,证明张圣菊另有住所或者生活条件有较大改善。2021年初,崇川区法院判决驳回了章维的诉讼请求。
张圣菊的居住权得到保障,法官同时也提醒购房者,在房产交易时,一定要去相关机构查询所购房屋是否登记了居住权,避免后期产生不必要的纠纷。
灵活运用,保障自身权利
民法典实施后,多地法院发出涉及居住权的判决书或调解书。张圣菊的经历也提醒人们,居住权的设立有利于满足孤寡老人、离婚时弱势一方的住房需求,也有利于中低收入群体的住房保障,让更多人住有所居。那么,设立居住权需要注意哪些问题?在哪些情形下可以运用居住权保障自身权益?带着相关问题,本刊记者采访了江苏省南通市崇川区法院法官唐文新。
Q:在哪些情形下,人们可以运用居住权保障自身权益?
A:生活中遇到以下五种情形,人们可以运用居住权来解除自己的担忧。一是老年人生前想把房屋过户给子女,这时最好和子女签订协议设立居住权。子女办理房屋转移登记手续时,也要为老人办理居住权登记手续。这样老人就不用担心房屋所有权转移后,子女不孝顺而造成居无定所的困境。
二是老年人卖掉自己的房屋,出资给子女购房。这时老人也可以通过在新房的房产证上设立居住权,防止儿子、儿媳日后变卦,不让自己居住。
三是独居老人“以房养老”。这时老人可与养老服务机构签订相关协议,在将房屋进行抵押的同时,设立自己对房屋的永久居住权。“以房养老抵押”并设立居住权,扩大了养老服务的供给方式,给老年群体的晚年生活提供了经济保障。
四是应对婚姻变化设立居住权。比如离婚时约定房屋归男方所有,男方在几年内支付补偿款给女方。可女方担心前夫不守承诺,双方可以约定女方对该房屋享有居住权,待男方将补偿款全部支付后再搬出。女方在配合男方办理房屋产权转移手续时,可以同时设立居住权登记。这样即使前夫将房屋出售,女方也可以用居住权对抗房屋买受人。
五是设立遗嘱的同时明确居住权。这种情形可能是运用最多的。对于再婚老人而言,想把房产留给子女,但又担心另一半在自己去世后居无定所,这时可以在遗嘱中明确另一半的居住权。
Q:设立居住权需要注意哪些方面的问题?
A:首先,居住权不得转让。居住权是对他人住宅享有占有使用的权利,只能由权利人本人享有,居住权人不得将居住权转让。其次,居住权不得继承。居住权人只能在有生之年享有该权利,居住权人的继承人不能继承居住权人的权利,居住权人也不能在遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议中处置居住权。最后,在一般情况下,设立居住权的住宅不得出租。居住权是一种对他人权利的限制,是为了满足权利人的居住需要,居住权人对所居住的住宅不享有收益权。除非双方在居住权合同中有特别约定,否则所有权人在设立居住权后,也不得再将住宅出租。
因此,设立居住权应当三思而后行,如果在可预见时间内有转让、出租、抵押住宅等计划,或者住宅存在被分割的可能,为了避免自己陷入纠纷,要谨慎设立居住权。
Q:居住权该怎样设立?
A:有三种方式可以设立居住权。
一是订立书面合同并登记。通过住宅所有权人与他人订立居住权合同,再依照居住权合同向登记机构申请居住权登记。
居住权合同中可以约定居住的条件和要求,尽可能清晰地确定权利义务关系,避免纠纷的发生。根据民法典的规定,当事人签订居住权合同后,居住权并未设立,当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。如果仅就住宅的部分设立居住权,应当在居住权合同中予以明确,并在不动产登记簿上予以明确。
二是订立遗嘱。住宅所有权人可以以遗嘱的方式为他人设立居住权,民法典对居住权的概念、居住权合同内容、居住权的设立、居住权的限制、居住权的消灭都有规定。当事人以遗嘱方式设立居住权的,相关规定都可以参照适用。
三是法院的判决。民法典规定,因法院、仲裁机构的法律文书或者政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。如男女离婚时,法官可以依法将居住权判给有特殊需要的人。
Q:居住权如何才能消灭?
A:像章维购买了张圣菊享有居住权的房屋,他最关心的莫过于居住权的消灭问题。
根据民法典的规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权作为物权,民法典中并未规定解除方式,除期限届满或居住权人死亡外,如何取消居住权有待于在实践过程中进一步规定。
考虑到司法实践的具体情形,建议应当规定极端下可提前由房屋所有权人取消居住权的途径。
比如,在居住权人有故意明显侵害房屋所有权人利益的情形下,应当给予房屋所有权人取消居住权的权利。需要提醒的是,居住权消灭的,当事人应当及时到不动产登记机构办理注销登记,将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。