在各地相继颁布购房新政的情况下，对于买房人来说，应当格外关注自己的购房资格，以免仓促签约，引来不必要的麻烦。

新政实施，侥幸购房

在拿到二审的判决结果之前，吴欣以为胜券在握。让她没想到的是，2017年6月的判决结果却发生了逆转。

吴欣是安徽人，2009年大学毕业后，她凭着过硬的专业知识就职于上海的一家外企。

尽管工作顺心，但租房生活总让她找不到归属感，买房成为吴欣的下一个人生目标。

当时，上海的房价已经让人望尘莫及。

吴欣手里没有多少积蓄，也总觉得房价还会降，就成为观望一族。直到2017年初，眼看房价一路飙升，再不出手可能更买不起了。于是，她开始到处看房。

2017年3月的一天，吴欣在房产中介看中一套265万元的二手房，虽然房子比较老旧，但距离吴欣的单位不到半小时的车程。

吴欣很满意这套房子，就让中介帮她约房主见面。

3月22日，吴欣与房主王磊见面时，希望房价再降点，王磊不同意。由于价格没有谈妥，吴欣说回家考虑两天再给王磊答复。

没想到，吴欣正在犹豫期间，上海房地产新政于3月25日起实施。

由于吴欣的户籍仍在外地，虽然在上海工作已满5年，但中间换过工作，而此次出台的新政要求非沪籍人要满足连续缴纳5年的个税或社保，吴欣并不清楚自己在近5年的时间里是否断缴过社保和个税，成为被限购的对象。

可新政的出台，更加坚定了吴欣买房的决心。

新政实施第二天，吴欣便把王磊约出来，同意以265万元的价格买下房子，但提出签订合同时增加一个免责条款，即万一她的购房资格无法通过审核，可以要求返还定金，但王磊没有同意。

即使这样，双方当天还是签订了《房地产买卖合同》，约定吴欣以265万元的价格购买王磊名下位于浦东新区的一套房子，吴欣支付定金20万元。若王磊在收取定金后反悔不履行本合同，应双倍返还定金；若吴欣反悔不履行本合同，王磊不用返还定金。

协议签订后，吴欣前往社保局查询才发现，自己并不符合购房新政中关于购房资格的规定。吴欣由于换工作，中间有过漏缴社保的情况，购房合同无法继续履行。

房子买不成了，吴欣要求王磊退还20万元定金。

王磊却说，是吴欣的违约才导致合同无法履行，他不同意退还。于是，吴欣将王磊告到法院，要求他返还定金，理由是新政出台，购房资格受限，才导致合同无法继续。

法院认为，吴欣是否属于限购的对象存在不确定因素，合同的解除是双方意志以外的原因所致，不能归责于任何一方，判决王磊返还定金 20 万元。

王磊不服，上诉到上海市第一中级法院。法庭上，吴欣一再解释，她是第一次购房，且签约时间仓促，对限购新政出台后，自己是否具备购房资格不确定。

可法院认为，吴欣在未履行谨慎审查义务的情况下，即与王磊签约，又因不确定自己是否具备购房资格，要求增加免责条款，这都说明，吴欣关于首次购房、签约仓促的借口不能成立，理应承担违约责任。

2017年6月，法院改判，驳回吴欣的请求。

未尽谨慎义务，定金难讨要

此前有新闻报道，对于一些已交定金，并签订了购房合同，但由于限购导致失去资格的购房者，可以要求返还定金。为何这个案子的判决结果却相反呢？

其实，能否返还定金，有一个关键的时间点：即限购政策出台的时间。如果在政策出台之前签订购房合同，由于限购导致失去购房资格的，定金可以要求返还。

之所以做这样的规定，是因为住房限购政策属于民法通则规定的情势变更。

根据规定，合同订立后，因不可预见的事情发生，导致合同无法继续履行，或者继续履行显失公平时，应允许变更合同内容或者解除合同，双方互不承担违约责任。

但是，在这个案子里，吴欣与王磊签订购房合同是在新政实施的第二天，吴欣理应对自己是否具备购房资格与新政相对照，并且予以谨慎核实。

如果吴欣不确定自己是否具备相应的购房资格，也应在签订合同前，向卖方说明或者与卖方协商并作出相应约定。

可吴欣未履行核实义务即仓促签约，买方未履行谨慎审查义务，不能成为免责的理由，应承担相应的违约责任。

法官提醒，购房不像是买普通商品，不仅款项大，而且环节多，尤其涉及购房资质、首付比例、贷款利率等与国家政策密切相关的内容，只要其中某一环节受到政策调控，就可能导致合同难以继续履行。因此，购房者在签约前应当谨慎核实每一环节的信息，不要因为自己的疏忽而蒙受不必要的损失。