搬进新房原本是件高兴的事，然而，家住江苏苏州虎丘区的丁悦夫妇，却发现被开发商骗了，说好的“双学区房”名不符实。夫妇俩找开发商索要赔偿，并告到法院。2019年7月，夫妇俩终于拿到了胜诉判决。

看广告购房，事与愿违

      丁悦和陈峰都出生在偏远的农村，两个人通过考学改变了命运。大学毕业后，两人先后留在苏州，相识相恋，租房结婚。

      孩子出生以后，丁悦夫妇把买房这件事提上了日程。两人看房时有个目标，就是优质学区房。

      在中介的带领下，丁悦夫妇看了几套房子。有的房子对口重点小学，但对口的中学却不理想。就在左右为难时，一家开发商的“双学区房”宣传广告引起了两人的注意。

      那是一套新楼盘，双学区是其最大卖点。据楼盘销售人员解释，所谓双学区，就是房子既属于第一辖区，也属于第二辖区。业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学做选择。

      实验中学是知名中学，而第一辖区对应的小学也属于市重点。尽管那套楼盘的均价略高，但却能满足丁悦夫妇的需求。

      于是，2016年10月，夫妇俩与开发商签订一份《商品房买卖合同》，在那个小区里购买了一套总价为120万元的房子。

      不过，双方并没有将开发商关于双学区的宣传及允诺内容写入合同。而且，在买房合同的补充协议中，双方还约定：买受人已充分了解房屋规划内容……同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现的房屋设计及小区规划仅作为广告宣传。

      合同签订后，丁悦夫妇支付了购房款，并在2018年2月办妥房屋产权登记。

      还有两年孩子就要读小学，搬进新房后，丁悦格外留意小区的学区划片政策。

      可结果却让人失望：2018年6月，相关部门发出通知：小区楼盘项目学区属于第二辖区，小学和初中对口的学校分别为二辖区小学和外国语中学。

      购买的房产竟然不在实验中学的学区范围内，女儿不仅读不了实验中学，连第一辖区的小学也没法读。丁悦夫妇认为，开发商交付的楼房根本就不是宣传中的双学区房。可按照市场行情，小区的房产均价却相当于重点中学学区房的价值，于是两人多次找开发商沟通。

      开发商一改往日的态度，矢口否认曾宣传新建楼盘是双学区房。丁悦夫妇很气愤，便告到法院要求开发商赔偿房屋差价20万元。

开发商违约，买房人也有错

      法院调查后发现，有争议的楼盘广告宣传牌上，确实频繁出现“双学区“字样。另外，搜房网还有该楼盘的宣传视频，其中的介绍语为：“楼盘中学为双学区，业主可以双向选择”。而在开发商的微信公众号推送的文章中，也多次使用了“双学区”、“选房容易择校难”等字样。

      法庭上，开发商辩称，楼盘广告只是一种宣传，相当于“要约邀请”。从法律上讲，“要约邀请”属于签订合同的预备行为，是引诱人们来看房，广告宣传的内容并不属于合同的一部分。双方的买房合同中，开发商从未承诺小区属于第一辖区，丁悦夫妇索要赔偿没有依据。

      法官认为，根据开发商的宣传资料，大多数人会理解为争议房屋属于实验中学学区房。而这一结论，对人们是否购买房屋及房屋价格的高低会产生重要影响，所以开发商的宣传资料，并不属于“要约邀请”，而应当视为“要约”。通俗来讲，要约是指开发商以缔结合同为目的，向买房者提出相应条件，希望对方接受并能购买房屋。即使双方没有将关于学区的宣传及允诺写入《商品房买卖合同》，这部分内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。而根据相关部门的文件，小区楼盘不属于实验中学学区范围。由此可知，开发商违反了合同约定，应承担违约责任。
那么，开发商应该承担多少违约责任呢？

      法官解释说，房产属于家庭的大额财产，首要功能是居住，为选择学区而选购住房的人不同于普通买房者。想要购买学区房的家长，应该对当地的学区政策有更深入的了解，相对普通购房者，更应尽审慎的注意义务。

      在苏州市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，对于开发商所做的双学区宣传，丁悦夫妇应有起码的鉴别与判断能力。

      另外，丁悦夫妇应了解，一个小区学校划片，并非由开发商说了算，而是由教育部门决定。本着对自己负责的态度，他们应向相关部门核实后再做决定。法官认为，丁悦夫妇由于疏忽、轻率作出购买争议房屋的决定，自身也存在过错。

      2019年7月，虎丘区法院作出判决，开发商的不当宣传构成违约，考虑到丁悦夫妇也存在疏忽，最终判决开发商赔偿丁悦夫妇损失10万元。

      法官提醒说，最近几年因为学区房产生的纠纷越来越多。购买学区房，家长一定要提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策，因为不同地方的学区划分政策每年都有微调。

      如果学校已建好，应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致；如果没有建好，可让开发商出示学校的招生协议，并将这些名校入学作为购房条款写入合同。而对于新房供应较多的区域，许多学校仅在规划中，什么时候建成、什么时候招生、是否对口划片都没有落到实处，所以家长选房时要特别留心。